「子房兄，為了符合金管會要求最低收益率1.875%的規定，很抱歉這棟老建物目前市值太高，你們提出的租金我們沒辦法送件。」壽險公司不動產部主管K說，緩緩地退回我的提案書。「其實我們也很想做資產活化，但目前資產重估結果價值這麼高，即使大家都出不起這樣的高租金，但依規定還是沒有辦法。」K攤了攤手，規定就是規定，誰叫現在房價這麼高？
順應政府推動租賃專法的訴求，我跟知名包租公律師蔡志雄合作成立的長租公寓公司，也為了提供大台北租屋族優質的居住環境，積極探求與壽險公司、資產管理法人、甚至建商餘屋合作的可能性。只是，當大家把自家的高房價擺進來算盤一打，再對照市場實際付租行情的可行性，投資報酬率都令人搖頭。
「反正房屋持有成本很低，空著就讓它空著吧，等市場景氣回來台北營登推薦再賣。」這是我聽到這些房東們大部分的回覆結果。
最近的大新聞，六福皇宮也成為高房價下的犧牲者。攤開手邊六福的營運財報，2017年平均房價約6128元，住房率67%，全年總營業額達13億左右。比較房間數約是六福皇宮1.5倍的台北遠東香格里拉酒店，全年彰化會計師推薦總營業額也約在15億左右，表示六福皇宮的營運績效還不錯。只是台北遠東香格里拉酒店是遠東集團自有資產，六福皇宮碰上被資產重估逼著調漲租金的壽險房東，只有含淚開記者會準備熄燈一途。
我從小就對會計很有興趣，因為我姑姑就是一名會計，每次看他快速按計算機的樣子，就覺得她很帥，而且她對每一筆帳目都很清楚，記性超級好，對數字十分敏感，好像出身就是為了會計而生的人，因為小時候對他的崇拜，我在高中就選擇會計應用科，開始我的會計人生，一開始的確覺得壓力很大，但是真的有種提早進大公司的感覺，我們老師剛好有認識四大會計師事務所的朋友，有機緣帶我們去觀摩一圈，讓我們看到他們實際工作的樣子，跟我們在學校做考卷對比落差太大太大了，會計師推薦給我們書籍，我馬上就去買回家研讀，發現的確跟學校課本比起來更符合企業的需求，報表的應用還有Excel的巨集都是學校不會教到這麼深入，應該說學校教的都還是手寫的練習，但是會計師他們大量的使用會計系統跟Excel進行運算與切傳票作業，這點還是讓我感受到科技的進步，當然在學校學習就是基礎，但是如果沒有會計師推薦的書籍加持，我可能還以為他們都一直在手寫傳票，也許一些小公司還是手寫傳票，但科技在進步，如果要更有效率還是要善用工具。
如果說，不動產是「產業的容器」，那麼「容器的成本」就是產業能否持續發展的關鍵。比如當花園裡的容器只剩精美的花瓶可選擇，沒有木造的器皿。除了高貴的花朵配得上，其他植栽只能黯然退場。等有天當高貴花朵也凋謝的時候，整個花園可能就空蕩蕩了。不動產也是，現在許多精華店面只剩娃娃機商可以出得起高租金，等娃娃機潮退卻之後，想見整排店面又是徒留一片蕭條。
工業區土地也碰到此問題，為何賴內閣政府一上台就提出「工業地強制買回」的政策，也是因應產業界面臨「工廠缺地」的困境。因為許多正常的工業區土地在標售時落入投資客的手中，隨著工業地價格水漲船高，投資客多等待高價脫手，既不開發也不租地，成為閒置但高價的不動產。
當人們已無力負彰化會計師推薦擔正常價格，中小型製造業被逼著往郊區農地蓋違法工廠，想安養天年的退休族被逼著到後山蓋違法農舍，想創業的年輕人被逼著到後巷違法鐵皮屋開店，預算有限想在都市有一處棲身的北漂族被逼著住在頂樓加蓋樓房。然後，正氣凜然的政府拿著取締違法的大旗，為開出違法使台南會計師推薦用罰單沾沾自喜，卻對於後面形成的原因不聞不問。
如何開公司比較好？開工作室比較好？其實我們常在這兩個成立方式中來回選擇，要如何確定自己適合哪一種還是需要很多資料的參考。不過大部分我會建議成立公司對往後比較好，也很一勞永逸。成立公司有許多好處，你可以用公司名義借貸，貸款額度會比較高，如果你的資本額也屬於比較高的公司，可以貸款的金額也會跟著提高，如果因為投資失敗，也是由公司承擔，並非個人承擔，所以在環款的時候也會以公司為主，如果你有自己的生意跟自己的通路，想試著擴展，也是直接去成立公司比較好，你可以輕鬆貸款到金額外，未來擴展事業版圖時，也可以比較方便申請，不用再額外申請工作室，而工作室的好處是，方便便利，審核快速，開公司就不是一定要選擇的唯一方案了，如何開公司經營的好，不只是員工，更是所有團隊的努力，保持著樂觀跟體力，讓晚上更嗨更開心。
我們什麼情況下適合申請行號的營登呢？你是只想在單一縣市經營的營業人，因為「行號」的專有權不是全國性的，而你買賣都永遠都只透過現金交易，不會延伸出高額負債者，因為你要知道行號負責人是要負連帶無上限責任的唷！永遠都只有你一個人獨資，不會有合夥，因為合夥的行號就無法變更成一人獨資，必須先變成歇業再重辦，你是想用免用統一發票的營業人，雖然是可以申請但還是要由稅務人員依照營業項目跟你的現場規模進行決定，未來不是不打算採用公司組織經營的，因為行號也是無法再變更成公司，只能歇業重辦，另外你未來並沒有考慮或者沒有需要向銀行貸款，因為銀行是比較不會想放貸給行號，或者可放貸的金額不大，然後你未來也沒有想要傳承你的企業財富給子孫或他人，因為行號是沒有獨立的法人格，所以沒有辦法被記成，還有最重要的一點就是，你未來沒有考慮打包出售企業品牌，同樣行號是沒有法人格，無法被移轉，如果都你都明白以上情況，也符合你的需求，你就可去申請行號的營登了。
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